Questione
Come mai quando si vende un immobile ricevuto per successione ereditaria occorre effettuare la trascrizione dell’accettazione tacita?
Formalità necessarie
Quando si riceve un bene immobile per successione, la legge italiana prescrive di effettuare due trascrizioni che hanno finalità completamente diverse:
- la trascrizione della denuncia di successione (a cura dell’Agenzia delle Entrate competente e a spese del contribuente), la quale ha l’unico scopo di rendere edotti i terzi, a livello fiscale, del pagamento delle imposte di successione;
- la trascrizione dell’accettazione di eredità, la quale ha lo scopo di impedire che altri soggetti possano pretendere qualche diritto sui beni oggetto di successione e di assicurare la continuità delle trascrizioni.
Mentre la trascrizione n. 1 si effettua quando si presenta la denuncia di successione (e quindi necessariamente appena si riceve il bene), la trascrizione n. 2 può avvenire in due momenti:
- per il caso in cui si sia effettuata un’accettazione espressa (ipotesi non ricorrente): l’accettazione viene stipulata per atto pubblico notarile e viene immediatamente trascritta come tale;
- per il caso in cui non si accetti espressamente l’eredità, ma attraverso l’accettazione tacita (caso più diffuso): in questo caso l’atto che comporta automaticamente l’accettazione è la vendita del bene, che quindi va trascritta non solo quale vendita, ma anche quale accettazione tacita dell’eredità.
Di conseguenza, la legge italiana di fatto impone una doppia trascrizione della vendita del bene ereditario:
- in qualità di atto che comporta accettazione tacita: per impedire che altri soggetti possano pretendere dei diritti a loro attribuiti dalla successione;
- in qualità di normale vendita: per impedire che altri soggetti possano pretendere diritti a loro attribuiti in precedenza dal venditore (ipoteche, usufrutti o altre vendite precedenti all’acquisto).
In conclusione, le formalità necessarie per la vendita di un immobile di provenienza successoria con accettazione tacita sono tre:
- trascrizione della denuncia di successione, necessariamente effettuata subito dopo la morte e conseguente apertura della successione;
- trascrizione dell’accettazione tacita: ovverosia della vendita non in quanto tale, ma in quanto accettazione tacita, al fine di opporre l’atto ad altri eventuali eredi;
- trascrizione della vendita in quanto tale, ai fine di opporre l’atto a chiunque abbia acquistato diritti sul medesimo bene dal venditore.
Rischi in caso di omissione
Se non si effettua la trascrizione dell’accettazione tacita, si possono presentare i seguenti rischi.
1. Può capitare che il venditore sia un erede apparente e non quello vero, perché si scopre un testamento o si scoprono nuovi eredi:
- se si è effettuata la trascrizione dell’accettazione tacita, il vero erede non potrà pretendere alcun diritto sull’immobile nei confronti del terzo acquirente;
- se non si è effettuata la trascrizione dell’accettazione tacita, il vero erede o il legatario potrà ottenere la restituzione dell’immobile anche dal terzo acquirente.
2. Non si applicherà la disciplina della “pubblicità sanante” che fa salvo l’acquisto annullabile o nullo (decorsi 5 anni) senza impugnazione dell’atto.
Ragioni dei costi aggiuntivi
Come mai non è sufficiente la trascrizione di un unico atto (ma ne servono tre) per avere tutti gli effetti richiesti dalla legge?
Perché il legislatore italiano ne richiede più di uno, perché sono trascritti in luoghi diversi e perché sono tassati separatamente.
Come mai non basta un’unica trascrizione dell’accettazione tacita per la vendita di tutti gli immobili di un’eredità?
Perché le conservatorie hanno base provinciale, quindi serve una trascrizione per ogni diversa conservatoria, altrimenti non è possibile “tracciare” le formalità. Poiché il legislatore italiano non ha disposto alcun coordinamento né alcuna esenzione fiscale specifica, ogni accettazione tacita è autonomamente tassata.
Fonti
- 470 c.c.: accettazione espressa dell’eredità.
- 476 c.c.: atti che importano l’accettazione tacita di eredità.
- 534 c.c.: normativa sull’erede apparente.
- 2643 c.c.: trascrizione dell’atto di acquisto.
- 2648 primo comma c.c.: trascrizione dell’accettazione espressa.
- 2648 terzo comma c.c.: il chiamato può chiedere la trascrizione sulla base dell’atto che importa accettazione tacita.
- 2657 n. 6 c.c.: disciplina sulla pubblicità sanante.
- 2652 n. 7 c.c.: salvezza dell’acquisto dall’erede apparente.
- 5, comma 2, D. Lgs. 347/1990: trascrizione della denuncia di successione.
- Regola n. 8 del protocollo notarile: il notaio che riceve l’atto deve trascrivere l’accettazione tacita.