Questione
Perché non si ritiene consigliabile trasferire un immobile attraverso lo strumento della donazione?
Il problema in caso di rivendita
La circostanza che crea numerosi problemi è che la legge italiana permette, a determinate condizioni, di rendere del tutto inefficace la donazione e quindi di chiedere la restituzione dell’immobile:
- non solo nei confronti di chi beneficia della donazione;
- ma (a volte) anche nei confronti di chi acquista l’immobile dal beneficiario della donazione.
Di conseguenza, quando colui che ha ricevuto l’immobile per donazione dovrà rivenderlo, si troverà di fronte a due problemi:
- il compratore chiederà maggiori garanzie, perché rischia di vedersi sottratto l’immobile;
- la banca non concederà alcun mutuo, poiché questo deve essere garantito da un’ipoteca: l’inefficacia della donazione, tuttavia, elimina anche questa ipoteca, con conseguente eliminazione di qualsiasi garanzia per la banca.
In quali casi la donazione diventa inefficace
1. Azione di riduzione degli eredi del donante
Quando il donante muore, alcuni suoi eredi (coniuge, figli, nipoti e/o genitori) hanno diritto a ricevere una parte del suo patrimonio, che si calcola anche considerando quello che ha donato in vita (la donazione, infatti, è un’anticipazione della successione).
Se i beni del patrimonio ereditario non sono sufficienti, possono ridurre le donazioni, rendendole “inefficaci”, e conseguentemente chiedere la restituzione del bene, sia a chi ha beneficiato della donazione che a eventuali ulteriori acquirenti.
Questo diritto di chiedere la restituzione dell’immobile al compratore di colui che ha beneficiato della donazione viene meno solo in due casi:
- se trascorrono 10 anni dopo l’apertura della successione e non sia ancora stata trascritta la domanda di riduzione contro la donazione;
- se trascorrono 20 anni dalla donazione, salvo che chi ha diritto si opponga alla donazione entro tale termine.
Si noti che il compratore può evitare di dover restituire il bene pagando l’equivalente in denaro.
2. Azione di revocazione del donante
Per una serie di casi previsti dalla legge (omicidio, diffamazione, falsa testimonianza, ingiuria, grave lesione patrimoniale, rifiuto di alimenti) ed entro un anno dalla donazione, lo stesso donante può revocare la donazione per ingratitudine.
Inoltre, il donante può revocare la donazione per sopravvenienza di figli, entro cinque anni dal momento in cui nasca o compaia un suo nuovo discendente.
Si noti che, in questi casi, non può chiedere la restituzione del bene a chi l’ha successivamente acquistato.
3. Inefficacia della donazione nei confronti dei creditori
La donazione potrebbe perdere la sua efficacia anche per un’azione dei creditori del donante, rispetto ai quali è venuto meno un bene da “aggredire” per ottenere il pagamento del credito.
In particolare, questi potrebbero:
- entro un anno dalla donazione, far vendere l’immobile all’asta per soddisfarsi sul ricavato;
- successivamente, chiedere la revoca della donazione e, una volta ottenuta, far vendere l’immobile all’asta per soddisfarsi sul ricavato.
Fonti
- 555 c.c.: riduzione delle donazioni.
- 556 c.c.: determinazione della porzione disponibile.
- 559 c.c.: modo di ridurre le donazioni.
- 561 c.c.: restituzione degli immobili e liberazione dalle ipoteche.
- 563 c.c.: azione contro gli aventi causa dai donatari soggetti a riduzione.
- 801 c.c.: revocazione per ingratitudine.
- 803 c.c.: revocazione per sopravvenienza di figli.
- 807 c.c.: effetti della revocazione.
- 808 c.c.: effetti della revocazione verso i terzi.
- 2652 n. 8 c.c.: trascrizione che salva i diritti dei diritti dei terzi in caso di azione di riduzione.
- 2901 c.c.: azione di revocatoria ordinaria.
- 2929 bis c.c.: espropriazione di beni oggetto di alienazione a titolo gratuito.